W.P.케어리 : 리얼티인컴(O)보다 낫다
W.P.케어리(WPC)는 미국 리츠주로
그 유명한 리얼티인컴(O)과 유사한 회사다.
리얼티인컴은 미국배당족에겐 입문 주식과 같은데,
그 이유가 리츠주 중에서 높은 안정성 및 고배당율 때문이다.
근데 이 WPC도 리얼티인컴 못지않게 안정성이 높고, 배당율도 세후 5%대 나온다.
(1) WPC의 재무 안정성
리츠주의 재무 안정성 지표는
당연히 해당 회사가 보유중인 부동산 포트폴리오가 안정적인지 여부다.
포트폴리오가 안정적이단 뜻은
즉 얼마나 자산 세분화, 다각화되어있는지에 달려있다.
아래는 WPC 공식 홈페이지에서 발췌한 것으로,
부동산 포트폴리오 비중을 보여준다.
이미지 캡처 한계로 아래처럼밖에 첨부를 못했지만..
내용을 보면
미국,유럽,일본 등에 골고루 분포되있고,
대형마트->소매상->식당->자동차업->병원,약국 등 순으로 부동산 보유중이다.
이런 점은 타 미국 리츠주와 차별되는 점인데..
예로들어 SPG(사이먼 프로퍼티)는 미국 리츠주 2등 규모인데,
소유 부동산 전량 쇼핑몰이고
SLG(SL Green 리얼티)는 뉴욕 1등 리츠주인데,
전량 뉴욕 오피스 뿐이다.
O(리얼티인컴)도 부동산 포트폴리오가 WPC만큼 다각화되있지는 않다.
SPG같은 경우, 코로나때 쇼핑몰 폐장 이슈가 있었기에
2020년 6월에 배당금 절반정도 삭감한 이력이 있었다.
SLG 또한 전량 뉴욕 오피스 뿐인데,
재택근무 확대로인해 2023년 12월에 배당금 20% 삭감했었다.
이를 보면 부동산이 한쪽으로 치우치면, 배당 안정성 또한 쉽게 휘청임을 알 수 있다.
이런점을 볼때 WPC는 미국 리츠주 중에서 제일 부동산 포트폴리오가 다각화되있는
올웨더급 안정성을 갖고있다 할 수 있다.
(2) 오피스 리츠 분사 & 배당금 삭감
근데 WPC가 미래를 위한 것이었겠지만..
배당금 삭감을 한 이력이 작년에 있었다.
WPC의 오피스 부동산들을 따로 모아
NLOP(Net Lease Office Properties)라는 회사로 분사했다.
이는 한국에서도 쉽게 보듯이, 망할것같은 사업부를 따로 떼서 분사시킨 뒤, 나중엔 버리는 전략이다.
최근 전세계적으로 재택근무, 스마트오피스 등이 유행이 되서,
오피스 부동산 공실 이슈가 크고
때문에 오피스 리츠주가 전망이 안좋다.
WPC도 이를 반영해 위처럼 오피스 리츠를 버린 것이다.
근데 WPC가 분사하면서 배당금도 20% 삭감했는데..
분사에따른 cash flow가 줄어드니,
그만큼 배당금도 삭감하겠다는 주장이었다.
이전까지는 배당인상을 3개월마다 0.5%수준이라도 해왔는데..
(지금도 그러곤있다)
이 배당컷 이슈때문에, WPC는 신흥 배당귀족 타이틀을 놓치고 말았다.
(3) WPC 재무 분석
먼저 총매출, 순이익은 우상향 중이다.
부채또한 총자산대비 용인할 수준이고
무엇보다 장기부채가 대부분인게 좋다.
배당금 분배율(=배당여력 = payout ratio)는
investing어플에선 아래처럼 147%라고 뜬다.
But 이 계산은 리츠주에 안맞는데..
부동산은 일반 자산과 달리, 건물 감가상각비(유지보수비) 개념이 있어서
결론적으로 AFFO(Adjusted Fund From Operations)를 봐야한다.
AFFO로 본 WPC의 배당여력은 70.8%다.
이는 O의 배당여력 84.3%보다 더 좋다.
<결론>
작년말부터 WPC 주가는 하락추세를 지금까지 보이고있다.
(이전 가격을 회복못하고 있다)
난 300주 $63.25 평단에 들고있는데,
손실은 아래와같다.
배당내용은 아래와같다.
비록 배당컷 이력 및 주가하락 이슈가 있지만..
WPC는 내 생각엔 미국 리츠주 중에선
그래도 재무적으로 안정적이고
회사 경영진 또한 reasonable하게 배당관리한다고 보인다.
배당여력이 100% 넘도록 고배당주는 회사보다는
WPC처럼 경영진이 능동적으로 배당, 재무 안정성을 유지하는 회사가 장기적으로 훨씬 좋다.
따라서 지금 주가에 신규투자 추천한다.
(난.. 이미 많이넣었어...)
